李鐵，研究員、博士生導師、國務(wù)院特殊津貼專(zhuān)家, 現任國家發(fā)展改革委城市和小城鎮改革發(fā)展中心理事長(cháng)、首席經(jīng)濟學(xué)家、智慧城市發(fā)展聯(lián)盟理事長(cháng)。曾在中共中央農村政策研究室、國家經(jīng)濟體制改革委員會(huì )、國務(wù)院經(jīng)濟體制改革辦公室等單位任職。

 

       他多次參與中央有關(guān)城鎮化、農村政策的文件和中央主要領(lǐng)導講話(huà)起草。主持了中國城鎮化發(fā)展戰略、促進(jìn)城鎮健康發(fā)展的城鎮規劃研究、城鎮化進(jìn)程中的人口遷移政策等一系列重大研究項目。

 

       高房?jì)r(jià)、交通擁堵等問(wèn)題成為每個(gè)生活在大城市中的人共同面臨的問(wèn)題。

 

       近日，中國城市和小城鎮改革發(fā)展中心主任李鐵接受了新京報記者的專(zhuān)訪(fǎng)。李鐵認為，北京房?jì)r(jià)不會(huì )降，13億人口在撐著(zhù)房?jì)r(jià)，除此之外還有海外人口，并且高收入人群增加進(jìn)一步支撐北京房?jì)r(jià)。

 

       “自住型商品房、公租房并不能完全解決住房需求，促進(jìn)北京周邊中小城鎮的發(fā)展才是解決中低收入群體居住問(wèn)題之道，這就需要軌道交通的完善。”李鐵說(shuō)。

 

       而對于近期多地興起的特色小鎮熱，李鐵也有他的擔心和提示，要“避免打特色小鎮的名義搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”。

 

       “全國13.7億人支撐北京房?jì)r(jià)”

 

       新京報：

 

       怎么看今年以來(lái)北京房?jì)r(jià)的漲勢?

 

       李鐵：

 

       北京的房?jì)r(jià)是不可能降的，因為北京可以輻射到全國，是全國13.7億人口在撐著(zhù)北京的房?jì)r(jià)，除此之外還有海外人口。

 

       而且，只要中國經(jīng)濟增長(cháng)，高收入人口就會(huì )增加，這些人置業(yè)首選自然是一線(xiàn)城市，這是一種規律。有如此多的人口和不斷增加的高收入人口支撐，北京的房?jì)r(jià)就下不來(lái)。

 

       和有700萬(wàn)人口的香港比較，來(lái)自全中國全世界的富人都在香港買(mǎi)房，所以它的房?jì)r(jià)很高，這其中大多是全球華人的富人.這些華人也會(huì )轉移到公共服務(wù)水平相對較高的上海、北京、深圳等城市安家，雖然我們現在也在控制他們的購房資格，但是不等于永遠能夠控制他們購買(mǎi)住房的資格。

 

       北京的房?jì)r(jià)不可能降的主要原因，是因為它的公共服務(wù)優(yōu)越性遠遠高于中國其他城市。而且現在北京的房?jì)r(jià)僅僅是香港房?jì)r(jià)的1/2.5，即使中國經(jīng)濟增長(cháng)放緩了，北京的房?jì)r(jià)也不會(huì )降下來(lái)。因為只要經(jīng)濟繼續增長(cháng)，中高收入人口也會(huì )增加，還是會(huì )推動(dòng)北京的房?jì)r(jià)升高。

 

       新京報：

 

       但作為直轄市重慶的房?jì)r(jià)一直不算高，很多人討論重慶模式，有可借鑒之處嗎?

 

       李鐵：

 

       重慶雖然是直轄市，但畢竟只是二三線(xiàn)城市，它的房?jì)r(jià)不漲和政府采取措施以及所謂的模式關(guān)系不大。

 

       因為重慶轄區只有3600萬(wàn)人口，除了重慶市主城區的經(jīng)濟較為發(fā)達之外，轄區經(jīng)濟發(fā)展水平十分落后，人口規模少，沒(méi)有足夠多的高收入人口在重慶買(mǎi)房，是重慶市現在房子賣(mài)不出去的主要原因，更不要談房?jì)r(jià)上漲了。

 

       其實(shí)現在我們面臨的是一方面一線(xiàn)城市和少數二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲，而另一方面很多三四線(xiàn)城市的房子大量積壓賣(mài)不出去，兩類(lèi)情況并存，后者情況嚴重的多，但是并沒(méi)有得到媒體的持續關(guān)注。

 

       因為我們有影響力的媒體都在一線(xiàn)城市，高房?jì)r(jià)和媒體記者自身的利益相關(guān)，導致我們更多地關(guān)注了高房?jì)r(jià)，忽視了房地產(chǎn)嚴重積壓的現狀。

 

       新京報：

 

       所以你傾向于認為北京房?jì)r(jià)其實(shí)沒(méi)有泡沫?

 

       李鐵：

 

       對。只要中國經(jīng)濟增長(cháng)，就會(huì )有更多高收入水平人口的增加。即使采取大量的政策措施彌補收入水平的差距，還是不能阻礙高收入人口的增加。

 

       高收入人群擔心貨幣貶值而不愿意把錢(qián)存到銀行;直接投資中小企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟的市場(chǎng)環(huán)境尚不完善，而投股票風(fēng)險高還需要長(cháng)時(shí)間的技術(shù)操作，因此土地、房子是最穩定的投資選擇。

 

       因此自然資源好或者公共服務(wù)好的城市就成為投資房地產(chǎn)的重要選擇。北京、上海和深圳等地房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)還會(huì )有較大的上漲空間，指望下降是不可能的。

 

       “促進(jìn)北京周邊中小城鎮發(fā)展的關(guān)鍵是發(fā)展軌道交通”

 

       新京報：

 

       最近政府推出自住房商品房、公租房，對穩定房?jì)r(jià)會(huì )起到一定作用嗎?

 

       李鐵：

 

       首先要看這些自住型商品房能不能滿(mǎn)足需求。

 

       第二，目前的自住型商品房還是優(yōu)先戶(hù)籍人口，即使是戶(hù)籍人口也有這強大的購買(mǎi)能力，而北京市提供給戶(hù)籍人口的中低檔住房并不多。何況現在北京約有2150萬(wàn)常住人口，加上流動(dòng)人口的話(huà)實(shí)際每天在北京的人口還會(huì )更多。

 

       大量白領(lǐng)其實(shí)不一定是戶(hù)籍人口，但高房?jì)r(jià)讓他們買(mǎi)不起房。他們會(huì )形成強烈的社會(huì )輿論來(lái)影響政府調整決策，但公租房的供給速度遠遠低于這種需求。

 

       第三，新建公租房的選擇空間很多已經(jīng)到了六環(huán)外，而六環(huán)外由于要限制外來(lái)人口等原因，土地批租的速度和公租房供給速度大大低于市場(chǎng)需求。

 

       所以公租房的出現一直壓制不住這種解決住房需求的輿論呼聲，這不是經(jīng)濟問(wèn)題而是社會(huì )問(wèn)題。政府調整房?jì)r(jià)、限制購房來(lái)穩定房?jì)r(jià)上漲，實(shí)際是平衡社會(huì )輿論，但是既不能解決北京主城區未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的趨勢，同時(shí)又沒(méi)有及時(shí)采取政策措施提供充足的中低檔住房。因此面臨著(zhù)兩難。

 

       新京報：

 

       那么中低收入人群的住房問(wèn)題如何解決?

 

       李鐵：

 

       不要想象中低收入人群能通過(guò)政府壓低價(jià)格在主城區買(mǎi)到一套理想的住房，那種時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。如果這樣做等于給享受這類(lèi)住房的人送錢(qián)。

 

       最好的辦法是促進(jìn)北京周邊中小城鎮的發(fā)展，通過(guò)周邊中小城鎮的發(fā)展來(lái)疏解主城區的壓力，這樣才能更好地使北京交通擁堵、房?jì)r(jià)飆高以及政府公共服務(wù)和基礎設施供給不足等矛盾得到緩解。

 

       新京報：

 

       國際上有何經(jīng)驗借鑒?

 

       李鐵：

 

       放眼國際大都市，東京、紐約、倫敦、巴黎這些城市周邊還有無(wú)數個(gè)小城市，但北京周邊二十萬(wàn)人左右的大鎮只有北七家一個(gè)。

 

       中國特大城市周邊的中小城鎮發(fā)展非常弱小，原因就是交通不暢，政策不順。要及時(shí)調整政策，通過(guò)發(fā)展北京周邊軌道交通來(lái)促進(jìn)中小城鎮的發(fā)展。

 

       過(guò)去興建的交通體系和基礎設施是以高收入為主導的城際交通體系，例如特大城市周邊的高速公路網(wǎng)，也就是給有車(chē)族來(lái)塑造城市間的交通。

 

       而很多發(fā)達國家城市的周邊交通體系是靠軌道交通來(lái)支撐的，軌道交通承載人口多，會(huì )大大緩解高速公路的壓力。

 

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